中国人向来重视“居者有其屋”，认为房子是安身立命之所，购买房子不仅关系买房者个人权益，更直接影响着整个家庭。现实中，因政策或双方协议等原因，常存在签订买卖合同并支付购房款后未能及时办理房屋过户的情形，这便为一房二卖甚至一房多卖埋下了隐患。笔者以“一房二卖”、“恶意串通”、“合同无效”为关键词，在中国裁判文书网、威科先行法律信息数据库对以恶意串通为由要求确认合同无效的裁判案例进行检索。检索数据显示，此类案件数量自2018年之始呈大幅上升趋势。笔者认为案件数量的上升与我国房价跳跃式上涨不无关系，这亦表明随着经济的发展，以恶意串通该种隐蔽方式谋求不正当利益或逃避责任的情形越来越多；另一方面，法治更加健全、当事人法律素养日益提升，更懂得利用被称为“万能钥匙”的恶意串通条款进行诉讼。本文通过对类案裁判文书的研究，对人民法院在一房二卖情形下如何认定“恶意串通”进行简析。
一、“恶意串通”的含义及特点
所谓恶意串通，是指行为人与相对人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，具有以下特点：
（一）各方当事人都出于恶意
根据最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组的阐述，当事人出于恶意是指当事人明知其所实施的民事法律行为将造成他人的损害而故意为之。在一房二卖情形下，出卖人明知违背契约将房屋再次出售必将造成第一买受人权益受损，其主观恶意显而易见，所以第二买受人主观是否具有恶意对“恶意串通”的认定至关重要。如若第二买受人举证证明其为善意，不知也不应知其行为会给他人造成损害，则就不能认定二者构成“恶意串通”。
（二）当事人之间互相串通
所谓互相串通，首先是指当事人之间存在着意思联络或者沟通，都希望通过实施某种民事法律行为而损害特定第三人的合法权益。其次，当事人之间在客观上相互配合或者共同实施了该非法的民事法律行为。在一房二卖情形下，第一买受人很难举出出卖人与第二买受人之间相互沟通损害其利益的直接证据，故法院主要还是依据社会一般观念来认定出卖人、第二买受人实施的行为是否为恶意串通所为。
（三）损害了特定第三人的合法权益
国家、集体或第三人利益因各方当事人恶意串通实施的某种民事法律行为而遭受损害。
二、一房二卖情形下，“恶意串通”的举证责任及证明标准
根据“谁主张，谁举证”之举证原则，第一买受人依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条之规定主张出卖人与第二买受人之间的房屋买卖行为无效，需举证证明二者之间存在恶意串通。但恶意串通的认定涉及出卖人与第二买受人主观内在判断，具有一定的隐蔽性。加之第一买受人与出卖人、第二买受人之间存在信息差，故第一买受人举证非常困难。如果苛责第一买受人承担过重的举证责任，那么可能导致恶意串通导致行为无效的规定变成“僵尸条文”。鉴于此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定，恶意串通事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，即应当认定恶意串通事实存在。但这条规定该如何理解？根据司法裁判，只要第一买受人能够初步举证证明出卖人与第二买受人之间存在恶意串通的可能性，即视为第一买受人完成了举证责任。届时，证明责任发生转移，由出卖人和第二买受人以符合社会一般观念、符合逻辑规则的合理理由进行抗辩，并举证证明抗辩成立，以此排除恶意串通的可能。如果无法证明和合理解释，即认定达到“排除合理怀疑”的证明标准，直接认定恶意串通事实的存在。
三、一房二卖情形下，认定“恶意串通”的主要因素
司法实务中，各级法院都是依据一般社会观念，从合同的签订与履行情况、交易程序是否符合习惯、交易价格是否与市场价相当、买卖双方是否存在特殊关系、购房款交付情况等多种角度进行综合分析，以此推定“恶意串通”事实是否存在，法院主要审查的客观事实如下：
（一）第二买受人在购买房屋前是否实地查看房屋情况
房屋市场价格巨大，作为正常的房屋买受人，为避免潜在交易风险，购房者在购买现房前一般均会要求实地查看所购房屋，了解房屋的建筑质量、结构、装修状况，以此判断是否满足自身需求。若第二买受人未实地看房，其又无法作出合理解释的，其行为显然有违正常交易习惯。
（二）出卖人与第二买受人之间房屋买卖合同的交易价格是否符合市场价
人之驱利，乃为常也。如若出卖人与第二买受人之间交易价格低于与第一买受人之间的交易价格，甚至低于同时期、同地段、同类型房屋的市场价，这有违社会逻辑规则。虽然二次买卖价格属意思自治范畴，但不能以损害第一买受人权益为前提。
（三）第二买受人是否实际支付购房款
在通常情况下，只有第二买受人与出卖人之间存在真实交易，才有考虑保护第二买受人权益之必要，而第二买受人是否实际支付购房款，是否实际履行买卖合同又是考察二者之间是否存在真实交易的重要因素。
（四）第二买受人与出卖人之间是否存在特殊关系
恶意串通多发生在熟识的人之间。因此，当第二买受人与出卖人之间具有亲属、朋友、同事、同学等特殊关系或者又有其他生意往来时，恶意串通的可能性相对较大。
四、结语
综上所述，在一房二卖情形下认定“恶意串通”需要第一买受人以各种客观事实综合举证第二买受人与出卖人之间存在恶意串通，以使法官形成自由心证，近而达到维护自身合法权益之目的。但为避免带来不必要的麻烦，建议买房者在签订合同前，详尽了解房屋产权情况、房屋使用现状等信息。签订合同后，要求出卖人及时办理过户手续。若无法及时办理过户手续，建议选择预告登记、购房合同备案、网签等途径尽最大可能防止一房二卖情形的发生。
参考数据与案例：
1. 威科先行•法律信息库显示：2001年至2017年总计共1766件，2018年563件，2019年713件，2020年739件，2021年-402件，2022年截至目前50件。
2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条 当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。
3. 最高人民法院审理的“张耀军、刘俊杨房屋买卖合同纠纷”再审案件（案号：(2017)最高法民申2614号）。
4. 最高人民法院审理的“黄艳娥、中国邮政集团公司驻马店市分公司房屋买卖合同纠纷”再审案件（案号：(2019)最高法民申2428号）。
5. 最高人民法院审理的“张爱平、温涵光房屋买卖合同纠纷”再审案件（案号：(2019)最高法民终1014号）。
6. 北京市高级人民法院审理的“董兴丽等与赵志茹确认合同无效纠纷”再审案件（案号：(2021)京民申1882号）。
7. 北京市第二中级人民法院审理的“董兴丽等与赵志茹确认合同无效纠纷”二审案件（案号： (2020)京02民终2305号）。
8. 江西省高级人民法院审理的“陈小妹、德安县房地产开发有限责任公司确认合同无效纠纷”再审案件（案号：(2019)赣民申1163号）。
9. 庆阳市中级人民法院审理的“裴某与中天公司确认合同无效纠纷”案件（案号：（2019）甘10民初82号案件）。
10. 安徽省芜湖市鸠江区人民法院审理的“张福龙与伍克芳、楼丽松房屋买卖合同纠纷”案件（案号：(2020)皖0207民初4200号）。
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